Większość kapitału zainwestowanego w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszym półroczu br. trafiła do Polski. Prognozy dotyczące krajowego rynku inwestycyjnego są bardzo optymistyczne. /  Most of the capital invested in commercial real estate in Central and Eastern Europe in the first half of this year went to Poland. The forecasts for the domestic investment market are very optimistic. (English below)  

W pierwszej połowie bieżącego roku aktywność inwestorów przyniosła dużą ilość akwizycji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Przejęcia dotyczyły jednak głównie obiektów o niższej wartości niż przed rokiem. Stąd wolumen transakcyjny był o kilkanaście procent niższy niż rok temu. Niemniej, większość zainwestowanego kapitału w nieruchomości komercyjne w naszym regionie Europy w pierwszych sześciu miesiącach roku popłynęła do Polski.  

– W pierwszym półroczu 2021 roku największą aktywność inwestycyjną na naszym rynku mogliśmy obserwować w sektorze magazynowym i biurowym. Pomiędzy te dwa segmenty podzielone zostały w zasadzie transakcje zawarte w tym czasie. Kilkunastoprocentowym udziałem w wolumenie transakcyjnym zapisał się sektor handlowy, w którym kupowane były głównie parki handlowe i mniejsze obiekty typu convenience. W dalszym ciągu umacnia się też rynek PRS, na którym odnotowane zostały kolejne transakcje – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.  

Magazyny pozostają w trendzie, który w 2020 roku przyniósł sektorowi najlepszy wynik w historii rynku inwestycyjnego w Polsce. Podaż w segmencie magazynowym szybko rośnie. W pierwszej połowie roku oddane zostało ponad 1,1 mln mkw. nowych powierzchni, a w budowie na terenie kraju, według obliczeń Walter Herz, pozostaje rekordowa ilość – 3,4 mln mkw. magazynów. W tym roku sektor logistyczny wciąż pozostaje liderem, jeśli chodzi o wartość wolumenu inwestycyjnego, choć wynik odnotowany w pierwszych 6 miesiącach br. odbiega od rekordowego rezultatu uzyskanego w roku minionym.  

Magazyny na fali wznoszącej

– Nasz rynek nie jest tu wyjątkiem, w całej  Europie inwestorzy koncentrują się głównie na nieruchomościach magazynowo-logistycznych. Należy jednak zwrócić uwagę, że prowadzone aktualnie rozmowy przynieść mogą także w najbliższych miesiącach transakcje typu prime w segmencie biurowym w Polsce. Przemawia za tym fakt, że właśnie te aktywa mogą teraz uzyskać stopę kapitalizacji na poziomie wyższym niż na początku ubiegłego roku. Myślę, że biura będą nadal fundamentalną wartością portfeli inwestycyjnych i w te klasę nieruchomości zostanie zainwestowana znaczna część nadwyżki globalnego kapitału – sądzi Bartłomiej Zagrodnik.

Wśród transakcji zrealizowanych od stycznia do czerwca 2021 roku na krajowym rynku powierzchni magazynowych wymienić można m.in. zakup BTS Castorama w Strykowie przez Savills Investment Management, nabycie projektów Duo Portfolio w Siemianowicach i Sosnowcu firmy 7R przez M7 RE, zakup TDP Park Piaseczno przez Hines, czy 7R City Flex w Rzeszowie przez PAREF.

W ostatnich tygodniach miały miejsce natomiast kolejne przejęcia na rynku magazynowym. Firmy Marvipol Logistics i PG Dutch Holding I B.V. z ramienia spółki PDC Industrial Center 108 zawarły z BGO Warsaw I Propco umowę sprzedaży udziałów w parku magazynowym Panattoni Park Konotopa IIa w Ożarowie Mazowieckim. M7 Real Estate w imieniu funduszu M7 CEREF II, który planuje inwestycje na ponad 100 mln euro, przejął magazyny przy ulicy Mogileńskiej 50 w Poznaniu. Palmira Capital Partners finalizuje z kolei transakcję zakupu łódzkiego parku magazynowego Brukowa Business Park.   

Biura wciąż w cenie

Wśród największych transakcji zrealizowanych na rynku biurowym w pierwszej połowie br. wymienić można natomiast m.in. zakup portfela obiektów we Wrocławiu i Krakowie grupy BUMA przez Partners Capital/REINO Capital za około 200 mln euro, a w regionach gdańskiego biurowca Alchemia Neon przez niemiecki fundusz DWS.

Ponadto, niemiecki KGAL kupił od Echo Investment budynek Villa Offices w Browarach Warszawskich za około 86,7 mln euro. Debiutująca w Polsce spółka Indotek za 72,5 mln euro nabyła od notowanej w Polsce i Austrii spółki Immofinanz cztery biurowce o łącznej powierzchni ponad 45 tys. mkw. w Warszawie.

Pod młotek poszedł też warszawski kompleks Neopark zbudowany przez Yareal Polska, jak również biurowiec Wołoska 24 o powierzchni 23,5 tys. mkw. położony na warszawskim Mokotowie, który zakupił za ponad 60 mln euro od firmy Ghelamco czeski fundusz ZFP Investments, należący do słowackiego funduszu IAD Investments.

Generali Real Estate sfinalizowało przejęcie od PATRIZIA AG warszawskiego budynku biurowego Le Palais w imieniu funduszu Generali Europe Income Holding (GEIH), zarządzanego przez Generali Real Estate S.p.A SGR.  

Poza tym, w Warszawie właściciela zmieniły Biura przy Willi w Browarach Warszawskich, Spark B, Cybernetyki Office Center i Bokserska Office Center. Niedawno dołączyły do nich Biura przy Warzelni, największy biurowiec kompleksu Browary Warszawskie oraz zabytkowa Warzelnia, które od spółki Echo Investment kupiła firma Deka Immobilien za około 152,3 mln euro.

Parki handlowe i obiekty typu convenience na topie

Na rynku handlowym poszukiwane są przede wszystkim parki i obiekty charakteryzujące się niskimi wolumenami najmu. Większość transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości typu convenience w pierwszej połowie br. dotyczyło projektów położonych w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców.

Największy udział w strukturze transakcji odnotowanych w tym czasie w segmencie handlowym przypadł natomiast na portfelowy zakup centrów handlowych M1 przez notowaną na giełdzie w Johannesburgu spółkę EPP za kwotę ponad 100 mln euro. W pierwszym półroczu br. sprzedawane były też obiekty należące do Tesco, które opuszcza polski rynek.

Wśród ostatnio zarejestrowanych umów w sektorze handlowym wymienić zaś można m.in. sprzedaż Pasażu Wiślanego w Grudziądzu przez Rank Progress, który ma przejść w ręce spółki MSRETAIL V za 5,13 mln euro netto.

Zamrożone inwestycje w hotele

Pandemia odwróciła uwagę inwestorów od obiektów hotelowych. W pierwszej połowie tego roku w sektorze odnotowana została tylko jedna transakcja o wartości 29 mln euro dotycząca nabycia warszawskiego Regenta przez PHN i PHH.  

– Inwestorzy podchodzą teraz ostrożnie do lokowania kapitału w hotele. Fundusze inwestycyjne w przeważającej większości mają wstrzymane akwizycje hotelowe. Należy jednak zaznaczyć, że poza wyspecjalizowanymi podmiotami, hotele nigdy nie były dla nich priorytetowymi aktywami, a w pandemii inwestorzy jeszcze bardziej stracili nimi zainteresowanie. Szczególnie, że długo wyczekiwanych okazji cenowych na rynku nadal nie ma. Przynajmniej, jeśli chodzi o atrakcyjnie zlokalizowane hotele oferujące minimum 100 pokoi. Właściciele takich obiektów nie obniżają cen. Być może większe szanse inwestycyjne dopiero nadejdą. Wiele zależało będzie od dalszego oddziaływania pandemii na biznes – informuje Katarzyna Tencza Associate Director Investment & Hospitality z Walter Herz.

Katarzyna Tencza przyznaje, że od kilkunastu miesięcy widoczny jest spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach. – Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepsze czasy albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Duża część planowanych realizacji jest wstrzymana albo odkładana w czasie, a niektóre już przekwalifikowane zostały na inwestycje mieszkaniowe. Nadal dużym zainteresowaniem cieszą się natomiast grunty pod hotele resortowe, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich i górskich – dodaje.  

Rozwój sytuacji związanej z pandemią jest nadal trudny do przewidzenia, co przekłada się na brak możliwości oszacowania przyszłego popytu. To z kolei powoduje, że banki dystansują się od kredytowania inwestycji hotelowych.

Rynek mieszkań na wynajem w budowie

Swoją pozycję konsekwentnie buduje także krajowy rynek PRS, który coraz silniej skupia uwagę inwestorów. W tym roku mogliśmy obserwować kolejne inwestycje w tym segmencie rynku. Jak podaje Walter Herz, w pierwszym półroczu wartość transakcji wyniosła 0,56 mld euro. Do nabycia projektów po zakończeniu ich realizacji oraz finansowania budowy nieruchomości przeznaczonych na wynajem zobowiązał się m.in. fundusz Heimstaden Bostad, który zawarł umowę z firmą Spravia (dawny Budimex Nieruchomości) na zakup 2500 lokali za ponad 300 mln euro. Firma deweloperska YIT zakontraktowała natomiast ponad 1 tys. mieszkań w Warszawie zawierając umowę ze skandynawskim funduszem NREP, który niedawno wszedł do Polski i sfinalizował również zakup portfela logistycznego o powierzchni 130 tys. mkw.

Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie kraju. Od 8 lat firma świadczy kompleksowe i strategiczne usługi doradcze w całej Polsce. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Firma zapewnia pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze komercyjnym i hotelowym.

Firma ma siedzibę w Warszawie oraz odziały regionalne w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski. Prowadzi szkolenia stacjonarne w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. 

ENGLISH

Most of the capital invested in commercial real estate in Central and Eastern Europe in the first half of this year went to Poland. The forecasts for the domestic investment market are very optimistic.

In the first half of this year, investors’ activity resulted in a large number of acquisitions on the commercial real estate market in Poland. However, the acquisitions concerned mainly facilities of lower value than in the previous year. Hence, the transaction volume was several per cent lower than a year ago. Nevertheless, most of the capital invested in commercial real estate in our region of Europe in the first six months of the year flowed to Poland.

– In the first half of 2021, the greatest investment activity on our market could be observed in the warehouse and office sectors. The transactions concluded at that time, were basically divided between these two segments. The retail sector, in which mainly retail parks and smaller convenience facilities were purchased, had a dozen or so percent share in the transaction volume. The PRS market, where further transactions have been recorded, continues to become stronger – says Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO of Walter Herz.

Warehouses remain in trend, which in 2020 brought the sector the best result in the history of the investment market in Poland. Supply in the warehouse segment is growing rapidly. In the first half of the year, over 1.1 million sq m. of new space was delivered. According to Walter Herz’s calculations, there is still a record amount of new space under construction – 3.4 million sq m. of warehouses. This year, the logistics sector still remains the leader in terms of the value of the investment volume, although the result recorded in the first 6 months of this year differs from the record result achieved in the previous year.

Warehouses are on a roll

– Our market is no exception, investors all over Europe focus mainly on warehouse and logistics real estate. However, it should be noted that the current talks may also result in prime transactions in the office segment in Poland in the upcoming months. This is due to the fact that these assets can now achieve a yield higher than at the beginning of last year. I think that offices will continue to be the fundamental value of investment portfolios and a significant part of the surplus of global capital will be invested in this class of real estate – says Bartłomiej Zagrodnik.

Among the transactions carried out from January to June 2021 on the domestic warehouse space market, one can mention the purchase of BTS Castorama in Stryków by Savills Investment Management, the acquisition of 7R’s Duo Portfolio projects in Siemianowice and Sosnowiec by M7 RE, the purchase of TDP Park Piaseczno by Hines, as well as 7R City Flex in Rzeszow by PAREF.

In recent weeks, however, there have been other acquisitions on the warehouse market. Marvipol Logistics and PG Dutch Holding I B.V. on behalf of PDC Industrial Center 108, concluded an agreement with BGO Warsaw I Propco for the sale of shares in Panattoni Park Konotopa IIa warehouse park in Ozarow Mazowiecki. M7 Real Estate, on behalf of M7 CEREF II fund, which is planning on investing over EUR 100 million, took over the warehouses at 50 Mogileńska Street in Poznan. Palmira Capital Partners is finalizing the purchase of Brukowa Business Park warehouse park in Lodz.

Offices still command a good price

Among the largest transactions on the office market in the first half of this year, one can mention the purchase of the portfolio of BUMA group buildings in Wroclaw and Cracow by Partners Capital/REINO Capital for approximately EUR 200 million, and in the regions,  the purchase of Gdansk’s Alchemia Neon office building by the German DWS fund.

Moreover, German KGAL bought Villa Offices building in Browary Warszawskie from Echo Investment for approximately EUR 86.7 million. Indotek company, which being launched in Poland, purchased four office buildings with a total area of over 45 thousand sq m. in Warsaw from Immofinanz, a company listed in Poland and Austria,  for EUR 72.5 million.

Neopark complex in Warsaw, built by Yareal Polska also went under the hammer. What is more, Wołoska 24 office building with an 23.5 thousand sq m., located in Warsaw’s Mokotow district, was purchased from Ghelamco for over EUR 60 million by the Czech fund ZFP Investments, belonging to the Slovak IAD Investments fund.

Generali Real Estate has finalized the acquisition of Le Palais office building in Warsaw from PATRIZIA AG on behalf of Generali Europe Income Holding (GEIH) fund managed by Generali Real Estate S.p.A SGR.

In addition, in Warsaw, Biura przy Willi in Browary Warszawskie, Spark B, Cybernetyki Office Center and Bokserska Office Center have changed their owners. Recently, they have been joined by Biura przy Warzelni, the largest office building of Browary Warszawskie complex and the historic Warzelnia building, which were purchased from Echo Investment by Deka Immobilien for approximately EUR 152.3 million.

Retail parks and convenience facilities are on top

On the retail market, the most sought after are parks and facilities with low rental volumes. Most of the transactions related to the sale of convenience properties in the first half of this year, concerned projects located in cities with less than 50 thousand residents.

The largest share in the structure of transactions recorded in the retail segment at that time was attributable to the portfolio purchase of M1 shopping centers by EPP, a company listed on the Johannesburg Stock Exchange, for over EUR 100 million. In the first half of this year, properties owned by Tesco, which is leaving the Polish market, were also sold.

Among the recently registered contracts in the commercial sector, one can mention, among others, sale of Pasaż Wiślany in Grudziadz by Rank Progress, which is to be acquired by MSRETAILV for a net price of EUR 5.13 million.

Halted investments in hotels

The pandemic has turned away the attention of investors from hotel properties. In the first half of this year, only one transaction worth EUR 29 million was recorded in the sector, and it concerned the acquisition of Warsaw’s Regent by PHN and PHH.

– Investors are now cautious about investing capital in hotels. The vast majority of investment funds have suspended hotel acquisitions. However, it should be noted that apart from the specialized entities, hotels have never been priority assets for them, and in the pandemic investors have further lost interest in them. Especially that there are still no long-awaited deals on the market. At least when it comes to attractively located hotels offering a minimum of 100 rooms. The owners of such facilities do not lower the prices. Perhaps more investment opportunities are yet to come. Much will depend on the further impact of the pandemic on the business – informs Katarzyna Tencza Associate Director Investment & Hospitality at Walter Herz.

Katarzyna Tencza admits that for several months there has been a visible decrease in the demand for plots for hotel facilities in large cities. – The plots of land, which were to be used for hotel investments and secured in previous years, are now waiting for better times or alternative forms of development are sought for them. A large part of planned projects is suspended or postponed, and some have already been reclassified as residential investments. On the other hand, plots for resort hotels are still very popular, especially in attractive seaside and mountain locations.

Development of the pandemic is still unpredictable, making it impossible to estimate future demand. This, in turn, causes banks to distance themselves from financing hotel investments.

The market of apartments for rent is under construction

The domestic PRS market is also consistently building its position, attracting more and more investors’ attention. This year, we could observe further investments in this market segment. According to Walter Herz, the value of the transaction in the first half of the year was EUR 0.56 billion. Heimstaden Bostad fund has committed to purchasing the projects after their completion and financing the construction of real estate for rent. The company concluded an agreement with Spravia (former Budimex Nieruchomości) for the purchase of 2,500 apartments for over EUR 300 million.

YIT real estate company has contracted over 1 thousand apartments in Warsaw by concluding an agreement with the Scandinavian fund NREP, which recently entered the market in Poland and also finalized the purchase of a logistics portfolio with an area of 130 thousand sq m.

About Walter Herz

Walter Herz company is a leading Polish entity which has been operating in the commercial real estate sector across the country. For nine years, the company has been providing comprehensive and strategic investment consulting services for tenants, investors and real estate owners. It provides extensive support for both public and private sector. Walter Herz experts assist clients in finding and leasing space, and give advice when it comes to investment and hotel projects. In addition to its headquarters in Warsaw, the company operates in Cracow and the Tri-City. Walter Herz has created Tenant Academy, first project in the country, supporting and educating commercial real estate tenants across Poland, with on-site courses held in the largest cities in the country. In order to ensure the highest ethical level of services provided, the agency introduced the Code of Good Practice.