Potencjał rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce stale rośnie, zmienia się profil projektów, na których koncentrują się inwestorzy. / The potential of the commercial real estate market in Poland is constantly growing, and the profile of projects that investors focus on is changing. (English below)
Swój najlepszy czas przeżywa teraz sektor magazynowy. W pierwszej połowie 2021 roku na rynku logistycznym mogliśmy obserwować kolejne rekordy związane, zarówno z ilością powierzchni magazynowej w budowie, jak i popytem na magazyny. Segment magazynowy, którego zasoby przekraczają aktualnie w naszym kraju 22 mln mkw. powierzchni, stał się nie tylko liderem pod względem ilości realizowanych inwestycji, ale wyrasta również na gwiazdę na rynku inwestycyjnym. Magazyny stają się dla inwestorów najbardziej atrakcyjnymi aktywami, wypierając w ostatnich kwartałach wiodące wcześniej prym nieruchomości biurowe.
– Pandemia nie wywołała spadku popytu inwestycyjnego w Polsce, zmianie uległa tylko struktura wolumenu transakcyjnego. Sektor przemysłowo-logistyczny w pierwszej połowie br. miał 45 proc. udział w transakcjach na rynku inwestycyjnym, dzięki czemu stał się jego nowym liderem. Zmiany w tym segmencie związane są przede wszystkim ze znacznym wzrostem zainteresowania inwestorów magazynami zlokalizowanymi w obrębie największych miast, sprofilowanymi do obsługi sektora e-commerce. Wysokie stopy zwrotu i rosnąca wartość nieruchomości logistycznych w naszym kraju skutecznie przyciągają do Polski światowy kapitał, w tym także nowych graczy. Coraz większa grupa inwestorów, nie tylko analizuje zakup istniejących obiektów, ale coraz więcej podmiotów podejmuje także decyzję o finansowaniu budowy projektów magazynowych w obrębie największych ośrodków miejskich w Polsce, jak również inwestuje w grunty pod przyszłe inwestycje – komentuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.
Polowanie na grunty inwestycyjne
Boom, jaki możemy obserwować na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce najlepiej pokazuje skalę nowych projektów, które przygotowywane są do realizacji. – Poziom obrotu gruntami w całej historii rynku nie był tak wysoki, jak w tym roku. Poza największymi aglomeracjami, zainteresowaniem inwestorów cieszą się również miasta regionalne oraz mniejsze rynki. Zdecydowana większość zawieranych transakcji dotyczy gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, ale wyraźnie widoczny jest również wzrost aktywności deweloperów logistycznych. Szacujemy, że wolumen transakcji związanych z inwestycjami w grunty pod magazyny zwiększył się w tym roku co najmniej o jedną piątą. Przy czym, inwestorzy planują realizację mniejszych obiektów magazynowych w obrębie największych miast, a w mniejszym stopniu zainteresowani są budową dużych parków logistycznych położonych w większej odległości od ośrodków miejskich. Rzadziej poszukiwane są natomiast grunty pod projekty biurowe i hotelowe, choć wyjątkowo zdarzają się także i duże transakcje, czego przykładem jest niedawny zakup działki w centrum Warszawy pod hotel PURO z ponad 200 pokojami – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.
Zmiany wywołane pandemią, w tym rozwój e-commerce, podobnie jak w większości państw europejskich, stały się w Polsce silnym czynnikiem stymulującym wzrost inwestycji na rynku magazynowym. Pierwsza połowa 2021 roku zapisała się historycznie rekordową ilością powierzchni magazynowej w budowie. Według danych Walter Herz, w fazie realizacji na terenie kraju było aż 3,3 mln mkw. magazynów. Dzięki temu uplasowaliśmy się na drugim miejscu w Europie pod względem tempa przyrostu zasobów na rynku powierzchni magazynowych.
Magazyny mają wzięcie
W ciągu 6 pierwszych miesięcy tego roku zasoby naszego rynku wzrosły o ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowych. Większość nowej podaży skupiona jest w obrębie pięciu największych, krajowych centrów logistycznych, a najwięcej magazynów powstało w Warszawie i jej okolicach oraz na Górnym Śląsku. Deweloperzy aktywni są również m.in. w Trójmieście, czy rejonie Krakowa oraz lokalizacjach w pobliżu wschodniej i zachodniej granicy kraju, które mają potencjał do obsługi dostaw z państw sąsiednich.
Aktywność inwestycyjną nakręca rosnący popyt na magazyny. W pierwszej połowie roku zakontraktowane zostało około 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowych, dzięki czemu pobity został dotychczasowy rekord półroczny. Wolumen najmu był o 50 proc. większy niż w pierwszym półroczu zeszłego roku i o ponad 80 proc., jeśli weźmiemy pod uwagę średnią z ostatnich 5 lat. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie zgłaszają głównie operatorzy logistyczni, firmy kurierskie oraz sieci i podmioty handlowe. Dlatego znacząca część nowych projektów inicjowana jest w segmencie magazynów miejskich. W Warszawie na przykład jedna czwarta realizowanej powierzchni usytuowana jest w granicach administracyjnych miasta.
Inwestycje w sektorze PRS
Obok rynku magazynowego, w siłę rośnie sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny, który zajmuje już trzecią pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w naszym kraju, za nieruchomościami magazynowymi i biurowymi. Tymczasem, w Europie jest już drugim segmentem nieruchomości pod względem udziału w wolumenie inwestycyjnym.
W pierwszej połowie 2021 roku wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie mieszkań na wynajem wyniosła w Polsce około 550 mln euro. To nie mało, jeśli weźmiemy pod uwagę, że rozwój sektora PRS na naszym rynku został zapoczątkowany zaledwie dwa trzy lata temu, a wielkość zasobów jest jeszcze bardzo nieduża. Większość stanowią projekty w budowie oraz inwestycje będące w fazie przygotowywania do realizacji. Jak szacuje Walter Herz, w trakcie budowy i na etapie planowania jest teraz około 26 tys. mieszkań przeznaczonych pod wynajem instytucjonalny w największych aglomeracjach w Polsce. Inwestorzy celują w główne ośrodki miejskie, które w nadchodzących latach będą przyciągały nowych mieszkańców i imigrantów zarobkowych oraz studentów.
Biurowce rosną w regionach
Pomimo spadku zainteresowania inwestorów aktywami biurowymi w Polsce rośnie podaż biur. W całym kraju, jak wynika z danych Walter Herz, powstaje 1,1 mln mkw. powierzchni biurowych. – Rynki regionalne najbardziej przyciągają teraz uwagę inwestorów. Pod względem ilości łącznej powierzchni w budowie zyskały przewagę nad Warszawą. Najwyższy poziom aktywności deweloperów widoczny jest we Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście. Podobnie jest w przypadku popytu, który tym roku jest wyższy w regionach – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.
W Warszawie tempo rozwoju rynku biurowego poważnie spadło, do poziomu najniższego od ponad dekady. Na terenie aglomeracji warszawskiej w budowie jest niespełna 400 tys. mkw. powierzchni biurowej. To prawie o połowę mniej niż średnia ilość powierzchni w realizacji z pięciu ostatnich lat. Warszawski rynek wyhamował pod względem ilości inicjowanych projektów. W ostatnim kwartale widoczny był natomiast wzrost aktywności najemców. W tym także firm, które nie były dotąd obecne w naszym kraju, przede wszystkim z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, nowoczesnych technologii i branży farmaceutycznej.
Parki handlowe z rekordowym wzrostem
Na rynku handlowym natomiast obserwować możemy wyjątkowo szybki rozwój inwestycji związanych z budową mniejszych obiektów handlowych – parków handlowych i centrów convenience. Według danych Walter Herz, w tym roku nowa podaż w sektorze handlowym przyniesie około 540 tys. mkw. powierzchni, z czego 40 proc. znajduje się w parkach handlowych. Ich udział w całkowitym wolumenie powierzchni handlowych w kraju, wynoszącym 12,3 mln mkw. powierzchni, to dziś 15 proc. Ten segment notuje jednak teraz największy wzrost w historii rynku. W parkach handlowych powstaje aktualnie około 240 tys. mkw. powierzchni. Większość obiektów realizowana jest w mniejszych miastach, liczących poniżej 50 tys. mieszkańców.
Patrząc na wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym można sądzić, że nieruchomości handlowe nie znajdują się aktualnie w polu zainteresowania inwestorów. Liczba zawieranych transakcji w tym roku w sektorze była jednak nadal bardzo duża. Niska wartość wolumenu inwestycyjnego związana jest głównie z rodzajem aktywów będących w centrum uwagi inwestorów. W 2020 roku parki handlowe i nieruchomości typu convenience miały prawie 70 proc. udział w wolumenie transakcyjnym.
Walter Herz
Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie kraju. Od 8 lat firma świadczy kompleksowe i strategiczne usługi doradcze w całej Polsce. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Firma zapewnia pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze komercyjnym i hotelowym.
Firma ma siedzibę w Warszawie oraz odziały regionalne w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski. Prowadzi szkolenia stacjonarne w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.
ENGLISH
The potential of the commercial real estate market in Poland is constantly growing, and the profile of projects that investors focus on is changing.
The warehouse sector is now experiencing its best time. In the first half of 2021, we could observe new records on the logistics market related to both the amount of warehouse space under construction and the demand for warehouses. Warehouse segment, the resources of which currently exceed 22 million sq m. of space in our country, has become not only a leader in terms of the number of investments, but is also a star on the investment market. Warehouses are becoming the most attractive assets for investors, replacing in recent quarters the previously leading office properties.
– The pandemic did not cause a decrease in investment demand in Poland, only the structure of the transaction volume changed. The industrial and logistics sector in the first half of this year, had 45 percent share in transactions on the investment market, thanks to which it has become its new leader. Changes in this segment are related primarily to the significant increase in investors’ interest in warehouses located in the largest cities, profiled to serve the e-commerce sector. High rates of return and the growing value of logistics real estate in our country successfully lure global capital to Poland, including new players. An increasing group of investors not only analyzes the purchase of existing facilities, but more and more entities also decide to finance the construction of warehouse projects in the largest urban centers in Poland, as well as invest in land for future investments – comments Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner / CEO of Walter Herz.
Hunting for investment land
The boom that we can observe on the investment land market in Poland best shows the scale of new projects that are being prepared for implementation. – The level of land turnover has not been as high as this year throughout the history of the market. Apart from the largest agglomerations, investors are also interested in regional cities and smaller markets. The vast majority of transactions concluded concern land for residential investments, but an increase in the activity of logistics developers is also clearly visible. We are estimating that this year, the volume of transactions related to investments in land for warehouses will increase by at least a fifth. At the same time, investors plan to build smaller warehouse facilities within the largest cities, and are less interested in building large logistics parks located further away from urban centers. On the other hand, land for office and hotel projects is sought after less frequently, although large transactions also occur from time to time. One example is the recent purchase of a plot of land in the center of Warsaw for the PURO hotel with over 200 rooms – says Bartłomiej Zagrodnik.
Changes caused by the pandemic, including the development of e-commerce, have become a strong factor stimulating the growth of investments in the warehouse market in Poland, as in the most European countries. The first half of 2021, saw a record amount of warehouse space under construction in history. According to Walter Herz, there was as much as 3.3 million sq m of warehouse space under construction in the country. As a result, we were ranked second in Europe in terms of the pace of growth on the warehouse space market resources.
Warehouses are in demand
In the first 6 months of this year, our market resources increased by over 1.1 million sq m. of warehouse space. Most of the new supply is concentrated in five largest national logistics centers, and most warehouses were built in and around Warsaw and Upper Silesia. Developers are also active, among others, in the Tri-City and Cracow and locations near the eastern and western border of the country, which have the potential to handle deliveries from neighboring countries.
The investment activity is driven by the growing demand for warehouses. In the first half of the year, approximately 3.4 million sq m. of warehouse space was contracted, thanks to which the previous six-month record was beaten. The lease volume was 50 per cent higher than in the first half of last year and by over 80 per cent, if we take into account the average from the last 5 years. More and more demand for space is reported mainly by logistics operators, courier companies as well as retail entities and chains. Therefore, a significant part of new projects is initiated in the segment of city warehouses. In Warsaw, for example, a quarter of the space under construction is located within the city’s administrative boundaries.
Investments in the PRS sector
In addition to the warehouse market, the institutional rental housing sector is growing in strength, and it is already the third largest in the market of investment transactions registered in our country, behind warehouse and office properties. Meanwhile, in Europe it is already the second real estate segment in terms of share in the investment volume.
In the first half of 2021, the value of investment transactions in the segment of apartments for rent in Poland amounted to approximately EUR 550 million. This is not little, considering that the development of the PRS sector in our market was initiated only two three years ago, and the amount of resources is still very small. Most of them are projects under construction and investments at the stage of preparation. According to estimates by Walter Herz, there are now around 26 thousand apartments under construction and at the planning stage, intended for institutional rental in the largest agglomerations in Poland. Investors are targeting major urban centers that in the upcoming years will attract new residents, economic immigrants and students.
Office buildings are growing in the regions
Despite the decline in investors’ interest in office assets in Poland, the supply of offices is growing. According to data from Walter Herz, 1.1 million sq m. of office space is being built in the entire country. – Nowadays, regional markets attract the most attention of investors. In terms of the total amount of space under construction, they have gained an advantage over Warsaw. The highest level of developer activity is visible in Wroclaw, Katowice and the Tri-City. It is similar in the case of demand, which this year is higher in the regions – informs Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets at Walter Herz.
In Warsaw, the pace of development of the office market has dropped significantly, to the lowest level in over a decade. In the Warsaw agglomeration, almost 400 thousand sq m. of office space is under construction. This is almost half less than the average amount of space under construction in the last five years. Warsaw market slowed down in terms of the number of initiated projects. However, the last quarter saw an increase in tenant activity. Including companies that have not been present in our country so far, mainly from the sector of modern business services, modern technologies and the pharmaceutical industry.
Record growth of the retail parks
On the other hand, in the retail market, we can observe an exceptionally rapid development of investments related to the construction of smaller retail facilities – retail parks and convenience centers. According to Walter Herz, this year new supply in the retail sector will bring about 540 thousand sq m. of space, 40 per cent of which will be located in retail parks. Today, their share in the total volume of retail space in the country, amounting to 12.3 million sq m. of space, is 15 per cent. However, this segment is now recording the largest growth in the history of the market. Approximately 240 thousand sq m. of space is currently under construction in retail parks. Most of the facilities are implemented in smaller cities with less than 50 thousand residents.
Looking at the value of the investment volume in the retail sector, it can be concluded that commercial real estate is not currently gaining investors’ interest. However, the number of transactions concluded in the sector this year was still very high. The low value of the investment volume is mainly related to the type of assets that investors focus on. In 2020, retail parks and convenience properties had almost 70 per cent share in the transaction volume.
About Walter Herz
Walter Herz company is a leading Polish entity which has been operating in the commercial real estate sector across the country. For nine years, the company has been providing comprehensive and strategic investment consulting services for tenants, investors and real estate owners. It provides extensive support for both public and private sector. Walter Herz experts assist clients in finding and leasing space, and give advice when it comes to investment and hotel projects. In addition to its headquarters in Warsaw, the company operates in Cracow and the Tri-City. Walter Herz has created Tenant Academy, first project in the country, supporting and educating commercial real estate tenants across Poland, with on-site courses held in the largest cities in the country. In order to ensure the highest ethical level of services provided, the agency introduced the Code of Good Practice.